Programy rządowe wpierające kredytowanie mieszkalnictwa a polegające de facto na subsydiowaniu popytu na rynku nieruchomości, choć opakowane w atrakcyjne hasła, są fundamentalnie szkodliwe. Takie cechy ma program „Kredyt na Start”.
Trwa dyskusja o de facto kontynuacji wprowadzonego w 2023 r. za rządów PiS programu „Bezpieczny Kredyt 2%” (BK2%). Nowy program „Kredyt na start” 0% (KNS0%), podobnie jak ten poprzedni ma na celu wsparcie finansowe wybranych grup Polaków w formie dopłat do rat kredytów mieszkaniowych. Głównym założeniem jest brak oprocentowania (0%) (przy obecnej referencyjnej stopie NBP w wysokości 5,75%).
Oba programy subsydiowania popytu można opisać tak: „państwo, czyli wszyscy obywatele, dopłacają do kredytów nielicznych osób, aby wszyscy w efekcie tak prowadzonej polityki otrzymali na koniec droższe mieszkania”.
Skutki ekonomiczne takich programów są katastrofalne:
– Ogólny wzrost cen mieszkań, w wyniku niezrównoważonej (przez wzrost podaży mieszkań) stymulacji popytu.
– Powstanie zjawiska klientelizmu. Na programie zyskują otrzymujący dofinansowanie do kredytów. Mogą potem być skłonni głosować na polityków, którzy dali im ów przywilej;
– Pojawia się mylne wrażenia, że istnieje uzasadnienie dla wyłączenia części osób spod działania sił rynkowych, w wyniku ignorowania poziomu stóp procentowych ustalanego przez NBP. Rząd używając magicznej różdżki decyduje: „ty, ty i ty od teraz nie podlegacie prawom rynku, a ty, ty i ty już kupiliście lub kupujecie na prawach rynkowych”.
– Przeciwdziałanie ustalanej przez NBP polityce stóp procentowych może być traktowane jako podważenie sensu funkcjonowania instytucji decydującej o tym ważnym elemencie polityki pieniężnej.;
– Wzrost napięć społecznych (efekt FOMO od ang. fear of missing out, czyli strach, że się utraci korzyści; podejmowanie decyzji w zależności od otrzymania dopłaty; niezdrowa redystrybucja – podatnik w części finansuje mieszkanie kredytobiorcy);
W teorii wszystkie programy subsydiowania popytu na rynku nieruchomości (BK2% czy KNS0%) zakładają, że ich wprowadzenie zwiększy popyt na mieszkania, a ten spowoduje zwiększenie podaży mieszkań. Subsydia popytowe mają sens, jeśli chcemy utrzymać istniejącą nadwyżkę podaży (np. zapobiec spadkowi cen rynkowych). Ale to nie są właściwe narzędzia do realizacji celu, jakim jest większa dostępności mieszkań dla przeciętnego Polaka.
Fundamentalną przyczyną katastrofalnych skutków takich programów jest zablokowana podaż mieszkań. Rynek nieruchomości/mieszkalnictwo to jedna z najmocniej regulowanych branż. Istnieje duża liczba regulacji w postaci przepisów dotyczących pozwoleń na budowę, warunków zabudowy i zagospodarowania przestrzennego, kontroli stanu działki, jej uzbrojenia, spełnienie wymogów dotyczących parkingów, wysokości pięter w budynkach, wpływu na środowisko, pozwoleń na użytkowanie itd.
Większość krajów zachodnich stoi w obliczu podobnego wyzwania jak Polska: podaż mieszkań nie nadąża za popytem. Nawet niska dzietność i problemy demograficzne, nie wymazują zwiększonego popytu, który pojawia się m.in. dzięki imigrantom. W Polsce popyt na mieszkania wzrósł jeszcze bardziej wraz z przybyciem ponad 2,5 miliona osób z Ukrainy. Ponad to, w wyniku zmian demograficznych oraz kulturowych, ludzie znacznie rzadziej dzielą przestrzeń. Kiedyś było to około 5 osób na mieszkanie, a teraz może to być jedna osoba lub para. Popyt wzrasta, ale podaż gruntów jest nieelastyczna, więc jedynym sposobem, aby „zakwaterować” więcej ludzi, jest zwiększenie gęstości zaludnienia, co jest wyzwaniem dla biurokracji.
Nieuzasadniona radykalizacja żądań
Zwiększony popyt na mieszkania generuje co jakiś czas dramatyczne apele, z których wynika, że coraz trudniej przeciętnej osobie o zakup mieszkania. To również nie jest prawda. W Polsce ceny mieszkań są silnie skorelowane że średnimi zarobkami. Rosną proporcjonalnie do tego jak rosną wynagrodzenia (w 2012- 0,59; w 2016- 0,68; w 2020 – 0,61; w 2024 – 0,61 mkw mieszkania można kupić za przeciętne wynagrodzenie w Warszawie), co wskazuje że ceny mieszkań podążają za zarobkami. Ponad to, obecne pokolenia mają znacznie lepsze warunki mieszkaniowe niż poprzednie pokolenia kiedykolwiek wcześniej. Każde pokolenie zarabia coraz lepiej, liczba średnich godzin poświęconych na pracę spada. Co jednak jest bardziej martwiące wiele osób domaga się wręcz, aby stały się one przedmiotem akcji afirmatywnej, do tego sprowadza się hasło „mieszkanie jest prawem, nie towarem”. Przyjrzyjmy się prawno-filozoficznym aspektom tej sprawy, które pokażą, w jaki sposób należy rozumieć koncepcję mieszkania w prawach człowieka.
Mieszkania nie są dobrem publicznym, w przeciwieństwie np. do infrastruktury (np. drogi), ponieważ charakteryzują się wyłącznością (użytkowania) i są przedmiotem rywalizacji. Mieszkanie to dobro, którego podaż jest ograniczona pod względem ilościowym, przestrzennym i czasowym (mieszkanie ulega zużyciu).
Hasło „mieszkanie prawem” można interpretować na dwa różne sposoby:
1. Każdy powinien mieć zapewnione/przyznane mieszkanie.
Gdyby zapewnienie własności mieszkania zostało uznane za fundamentalne prawo człowieka, powstałoby pytanie, kto powinien mieć prawo domagać się lokalu? Jeśli mieszkanie rzeczywiście miałoby być uważane za prawo każdego człowieka, to odpowiedź powinna oczywiście brzmieć: każda osoba. Rząd byłby zmuszony, po pierwsze, zdefiniować pojęcie „mieszkanie”, i po drugie, zapewnić absolutne minimum środków, aby wcielić w życie takie prawo. Ponieważ prawa człowieka można podzielić na: PRAWA (prawa pozytywne) – władza ma obowiązek podjęcia działania na rzecz jednostki, a jednostka ma prawo żądać przysługujących jej praw; WOLNOŚCI (prawa negatywne) – obowiązek powstrzymywania się władzy od działań w określonych obszarach naszego życia, to w przypadku tej interpretacji warto zauważyć, że tzw. „prawa negatywne” nie wymagają nakładu pracy innych, aby je spełnić. Jak pisał w książce „Anarchia, Państwo, Utopia” (1974) filozof Robert Nozick, głównym zarzutem wobec egzekwowania praw pozytywnych, jest to, że wymagają pracy, materiałów i działań zapewnionych przez inne osoby. Hipotetyczna sytuacja, w ramach której przyznaje się prawo do własności już wybudowanego mieszkania, musi powodować redystrybucję (np. poprzez podatki: zabieramy jednym, przyznajemy innym). Można jednak sobie wyobrazić, że nieruchomość – hipotetyczne mieszkanie, do którego mamy „prawo” – jeszcze nie istnieje, wówczas prawo do mieszkania wydaje się sugerować, że niektórzy ludzie powinni zostać wyznaczeni, nawet wbrew ich woli, do budowy mieszkania dla nas, ponieważ mamy do tego prawo. Logika tego wywodu prowadzi Nozicka do tego, że prawo do posiadania mieszkania byłaby drogą do… niewolnictwa. Nie wspominając o tym, ze rząd nie dysponuje nieograniczonymi środkami i nie jest w stanie zaoferować każdemu mieszkania – ze względu na ograniczenia podaży, uwarunkowania przestrzenne, asymetrię informacji, preferencje indywidualne czy specyfikę miejsc wybieranych przez obywateli do zamieszkania. To, że nazwiemy produkt czy towar, w tym przypadku mieszkanie, prawem czy nawet prawem człowieka, nie zmieni podaży tego produktu. Takie rozumienie prawa jest ślepym zaułkiem.
2. Każdy ma prawo do „dostępu do mieszkania”. W tym ujęciu można rozumieć to jako prawo do poszukiwania mieszkania lub prawo do oczekiwania, że będą działały instytucje zapewniające możliwość kupna i sprzedaży (oraz wynajmu) mieszkania. „Prawo do mieszkania” powinno być rozumiane jako potrzeba zinstytucjonalizowanego istnienia praw właściwie i efektywnie chroniących najemców i lokatorów, a także wynajmujących i posiadających mieszkania oraz tworzących rynek. Ten sposób rozumienia „mieszkanie prawem” nie jest obciążony błędem logicznym, jak w przypadku interpretacji nr 1.
Mylne zrozumienie, czym jest „prawo do mieszkania” ma korzenie w niewłaściwej interpretacji definicji prawa do mieszkania (schronienia) w przyjętej w 1948 r. Powszechnej Deklaracji Praw Człowieka oraz późniejszych dokumentach ONZ. Niemniej pytania o istnienie, treść, naturę, powszechność, uzasadnienie i status prawny praw człowieka, muszą prowadzić również do refleksji natury ekonomicznej. Konstytucja RP uznaje własność prywatną (art. 20) za podstawę ustroju gospodarczego RP, a to oznacza, że obywatele nie mogą być ograniczani w możliwości nabywania i dysponowania własnością prywatną, w tym własnością mieszkań. Art. 31 chroni wolność człowieka oraz nakazuje poszanowanie wolności i praw innych. W Konstytucji RP znajdziemy również cele społeczne (art. 75, ust. 1): przeciwdziałanie bezdomności czy budownictwo pod specjalne cele socjalne. Postulatu „mieszkanie prawem, a nie towarem” nie można traktować w kategoriach przyznania każdemu obywatelowi własnego mieszkania, natomiast subsydiowanie budownictwa, przy blokowanym popycie, szkodzi tym, który miałoby pomagać. Obywatele mają prawo do „dostępu do mieszkania” poprzez funkcjonowanie sprawnych instytucji rynkowych. Rozwinięty i właściwie funkcjonujący rynek zapewnia wystarczająco dużo mieszkań (przeznaczonych do wynajmu, bądź zakupu) dla każdego poziomu dochodów, włącznie z osobami niesamodzielnymi, które powinny otrzymywać pomoc (funkcjonujące mieszkania socjalne, pomoc społeczna).
W naszym przekonaniu rynek nieruchomości potrzebuje następujących działań:
– całkowitej rezygnacji z nieodpowiedzialnej i szkodliwej polityki subsydiującej popyt
– zwiększenia podaży mieszkań przez liberalizacje regulacji na rynku nieruchomości oraz usprawnienie procedur wydawania zezwoleń i przyśpieszenie procesu kontroli dokumentów. Przepisy pośrednio ograniczają/wstrzymują liczbę mieszkań, bo wymagany jest czas na spełnienie wymogów ich powstania
– zwrócenia uwagi na kluczową rolę państwa w uwalnianiu gruntów (państwowych i miejskich) w kreowaniu podaży przestrzeni pod mieszkania, m.in. np. poprzez zagospodarowanie ogródków działkowych
– inwestycje w edukację ekonomiczną obywateli. Wiele osób nieefektywnie lokuje inwestycje w mieszkania zamiast na rynku kapitałowym. Przekonanie że kupno mieszkania się opłaca, bo nie dość, że można zarabiać na jego wynajmie, to jeszcze jest niemal pewne, że po kilku latach będzie droższe, jest mocno zakorzenione.
– likwidacji podatku Belki (19%), co zmieniłaby priorytety wielu oszczędzających, sprawiając, że zamiast lokować pieniądze w mieszkania, używaliby kapitału inwestując m.in. w polski firmy, z pozytywnym skutkiem.
– stworzenie bodźców dla deweloperów do budowy wysokich, wielkich budynków, z jak największą liczbą mieszkań, spełniającymi wymogi prawne. W skrajnych przypadkach proces dogęszczania zabudowy.
– uregulowanie praw chroniących właścicieli mieszkań przed najemcami nie płacącymi czynszu. Gdy mieszkanie jest kupowane pod wynajem, zwiększając całkowitą podaż mieszkań pod najem, zmniejszane są ceny najmu na rynku, co pośrednio wpływa też na same ceny mieszkań, zaspokajając popyt mieszkaniowy.
Ostatecznie kto „wygrywa” na programach subsydiowania popytu na rynku nieruchomości? De facto stopień elastyczności popytu lub podaży w ogromnym stopniu wpływa na to kto „zbiera śmietankę” z dopłat do kredytów. Jeśli popyt jest wysoce nieelastyczny, a podaż nie, to korzyść odniesie przede wszystkim kupujący. Natomiast jeśli to podaż jest wysoce nieelastyczna, wartość subsydiów w większości trafi do sprzedającego, czyli dewelopera. Tak właśnie jest w przypadku programu BK2% czy spodziewanego KNS0%.
Przyjmuje się, że politycy są odpowiedzialni za tworzenie prawa, natomiast społeczeństwa powinny wnikliwie patrzeć na ręce władzy, bowiem zdarza się, że na podstawie błędnych polityk, złudnych idei, lub celowych działań tworzone są niekorzystne dla większości instytucje. Jeżeli przyjrzymy się programom subsydiowania popytu na rynku nieruchomości to obecne są w nim elementy które wymagają monitorowania poczynań polityków rządzących w zakresie poniższych bodźców:
– Instrumentalizacja prawa: politycy mogą tworzyć prawo w celu realizacji swoich interesów. Istnieje podejrzenie że dobrze wiedzą, że subsydiowanie popytu przyniesie wzrost cen mieszkań, na którym sami skorzystają. Wielu polityków ma ulokowany kapitał w mieszkaniach. W 2024 w Sejmie X kadencji trzy mieszkania lub więcej posiada 88 posłów – to prawie 20 proc. składu Sejmu. Średnio na posła przypada 1,7 mieszkania (zdecydowanie więcej niż na średnia w Polsce, która wynosi 0,4 mieszkania na osobę[1]). Warto wspomnieć, że dane mogłyby być bardziej reprezentatywne, albowiem istnieje w Polsce zjawisko przepisywania majątku na rodzinę, przed oświadczeniem majątkowym.
– Przyśpieszenie akcji kredytowej: w wyniku programów subsydiowania popytu następuje „rozgrzanie” gospodarki, co może prowadzić do wyższego wzrostu PKB czy zwiększenia inwestycji. Politycy często starają się osiągnąć te cele, aby pokazać „efekty” rzekomo swoich działań, zdobyć poparcie społeczeństwa i zwiększyć swoje szanse na reelekcję.
– Brak transparentności regulacji: konstruowanie treści przepisów może przybierać formę tworzenie prawa przewidzianą pod konkretną branże (np. dla deweloperów) co może mieć znamiona działań na granicy relacji akceptacji społecznej lub niekiedy, w szczególności w krajach rozwijających się, nawet korupcji.
Podsumowując, wiele wskazuje, że subsydiowanie popytu na rynku nieruchomości (np. programy takie jak: BK2%, KNS0%), przy zablokowanej podaży, to przykład „instytucji ekstraktywnych” (redystrybuujących zasoby do elit rządzących) w takim rozumieniu jak opisują je badacze Acemoglu i Robinson w publikacji „Dlaczego narody przegrywają” i są jawnym przykładem niekorzystnych społecznie działań, które nigdy nie powinny znajdować się w programach politycznych.
[1] Liczone w sposób uproszczony: według GUS, 12.2022 r., w Polsce zasoby mieszkaniowe obejmowały 15,6 mln mieszkań.